2024年4月から、相続登記が義務化されました。
そもそも相続登記とは何をする必要があり、なぜ義務化されることになったのか、相続登記をしなければどうなるのか、など相続人やご家族の方の実際の声とともに、今回はインタビュー形式でお答えしたいと思います。
登場人物
- 被相続人：故・田中 太郎（仮名）
- 相続人：田中 花子（長女、仮名）
- 税理士：境内 生（大阪在住）
相続登記の義務化 そもそも何が変わったのか？
― まずは、制度改正の背景と義務化された内容を教えてください。
境内税理士：
「従来、相続による土地・建物の名義変更（相続登記）は“任意”でした。つまり、登記をしなくても法律違反にはなりませんでした。しかし、名義変更をしないまま放置された所有者不明土地が全国で増えてきたことが社会問題化し、2024年4月からは相続登記が義務化されました。
義務化の大きなポイントは次の通りです
●“知った日から3年以内”に登記申請
相続人が「自分がその土地を相続したことを知った日」から3年以内に、名義を自分に変える登記申請をしなければなりません。
●過料の可能性
正当な理由なく期限を過ぎても登記をしない場合、最大で10万円の過料（罰金のようなもの）が科されることがあります。
●相続土地国庫帰属制度
相続しても管理が難しい山奥の土地や、固定資産税の負担が厳しいなど、相続人にとって不要な土地を国に引き取ってもらう選択肢も制度化されました。ただし、すべての土地が引き取ってもらえるわけではなく、境界がはっきりしていない土地や、他人の利用に支障がある土地は対象外になることがあります。
― 義務化後は、相続人としてどのような影響がありましたか？
田中花子（相続人）：
正直、プレッシャーを感じました。以前なら “いつかやればいい” という余裕もあったかもしれませんが、期限が明示されてしまうと精神的にも焦ります。
たとえば、私たち家族は地方にある田舎の土地を相続しました。去年、父が亡くなって、母もすでに他界しており、私が唯一の相続人という扱いですが、義務化前ならゆるやかに対応していた可能性があります。義務化後は“3年以内”という期限が、まず意識にのしかかりました。
義務に従わなかったらどうなる？
― なるほど。もし義務通り、期限内に登記が行われなかったら、どういうリスクがあるのですか？
境内税理士：
主なリスクは次の4つです。
１．過料
先ほども少し触れましたが、正当な理由なく3年を経過しても登記をしていないとなると、過料の対象になります。
２．不動産取引や活用の制限
名義が亡くなった方のままだと、自由に売却することも、貸付も、担保設定もできません。一般的には“使いにくい物件”とみなされ、資産価値が下がることもあります。
３．相続人間のトラブル
複数の相続人がいる場合、誰を名義人にするかなどで揉めやすい原因にもなります。また、放置したまま時間が経過するとさらに相続人の相続も発生し、その土地の権利関係の所有者がかなり複雑になります。消息不明者も出てくるなど、協議が困難になることがあります。
４．行政・公共事業からの除外
近年は所有者不明土地が社会問題になっているので、行政が土地を管理したり利用したりする際に「登記されていない土地」は対象外にされがちです。なので、行政の土地利用計画や補助制度などで、所有者が明らかでない土地は対象から除かれることがあります。将来的に公共インフラを敷くときなど、利用されにくくなる懸念があります。
“やりたくてもできない”現実 現場の障壁
― 手続を進めたくても進まない、というケースは実際にありますか？
境内税理士：
ありますね。以下がその典型的なケースです。
１． 相続人が分からない・見つからない
相続人を確定するためには、亡くなった人が生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍を集める必要があります。しかし古い戸籍は廃棄されていたり、相続人の中に行方不明の人がいたりして、調査に時間がかかることがあります。
２．相続人が多く、話し合いがまとまらない
兄弟姉妹、いとこなど、多数の相続人が関わるケースでは、遺産分割の話し合いがなかなか進まず、登記できないまま年月が過ぎてしまうことも珍しくありません。
３．税金や費用の問題
相続税や登記のための登録免許税をどう負担するかで揉めるケースもあります。土地に借金や管理費の負担があると、「相続放棄する」と言い出す人も出てきて、手続きが停滞することがあります。
４．遠い土地で現地を確認できない
地方や山林の土地など、現地調査が難しい場合は、境界や現況が分からず手続きが思うように進まないこともあります。
５．国に引き取ってもらいたくても要件を満たさない
国庫帰属制度は便利ですが、「境界が分からない土地」「隣地とのトラブルがある土地」などは対象外です。
「国に渡したいのに断られた」というケースも実際に出ています。
実際の手続きの流れ
― 義務化されたとはいえ、すぐにでも登記が進むわけではないのですね。花子さん、あなたのケースでは具体的にどう進めたのかを教えていただけますか？
田中花子（相続人）：
はい。私が実際に必要だったプロセスはこのような感じでした。
👉戸籍を集めて相続人を確定する
父（被相続人）の出生から死亡までの戸籍を市区町村の役場で取得。それをたどって、私以外の相続人がいないか確認。
👉登記簿を取り寄せて現状を確認する
法務局で、その土地の登記情報（誰が名義人なのかなど）を取り寄せました。
👉相続人同士で話し合い（遺産分割協議）をする
私一人が相続人だったため、協議は発生しませんでしたが、もし複数人いたらここで話し合いをする必要があります、と境内先生にはお聞きしました。
👉登記申請をする（司法書士に依頼すればスムーズ）
境内先生から直接、司法書士の先生に依頼していただき、そのまま相続登記の申請をしてもらいました。測量や境界確認が必要な土地だったので、現地での調査を踏まえて申請書を整えてくれました。
👉国庫帰属制度を検討する
その土地は山地で利用可能性が低く、固定資産税や管理負担もありましたが、境界の確定が曖昧だったため、国への引き取りは断られました。
― 思っていたよりステップが多そうですね。これから相続登記を考えている人に何か注意すべきポイントはありますか？
境内税理士：
そうですね。
3年という期限は意外と短く感じられます。
戸籍の調査や収集も、土地の測量も、遺産分割協議も、実際に行ってみると、何かと手間や時間がかかってしまうので、できることから早めに着手することをおすすめします。また、司法書士や土地家屋調査士、税理士や弁護士など、専門家の協力もあれば手続は格段にスムーズに進みます。
口約束やあいまいな合意では、かえって後々の大きなトラブルになることもありますので、要所要所で、第三者の意見や介入が必要なときは、遠慮なく専門家の知識を借りてみてください。
今後の課題・展望
― 義務化後、制度面での課題は何だと感じますか？
境内税理士：
いくつかありますが、最近、特に話題になっているのが、国庫帰属制度の申請が想定以上に多いことですね。
審査の手間や時間がかかっていることから、国に引き取ってもらえる土地の定義や適用基準を明確にしてほしいという声もあります。
また、義務化が始まったことで、昔の相続で名義変更していない土地をどう扱うかも注目されています。猶予制度や救済措置なども議論されていますが、場合によっては、特別ルールや条件がありますので、ケースごとにきちんと確認する必要がありますね。
義務化により、登記申請が急増して、法務局や関係各所の処理能力が追いついていない地域もありますが、制度の周知不足や実務上の難しさから、まだ “所有者不明” の土地は減っていない地域もあります。
本来の目的である、「所有者不明の土地の拡大防止」のためには、手続きの簡素化や、処理体制の整備ももう少し必要かなと思います。
相続登記は、2024年から義務になり「3年以内に手続きしないと罰金の可能性」がある時代になりました。
しかし実際には、相続人が多すぎたり、土地が遠すぎたり、国に引き取ってもらえなかったりと、やりたくても進められないケースが山ほどあるのが現実です。
大事なのは、まずは「今の状況を把握すること」。
戸籍と登記簿を調べ、相続人同士で早めに話し合うことが第一歩です。
